Hệ số sử dụng đất là gì? cách tính hệ số đất chuẩn xác nhất

Hệ số sử dụng đất là gì? cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào? là những vấn đề được rất nhiều người đầu tư bất động sản, mua đất xây nhà,… Việc hiểu rõ được hệ số sử dụng đất sẽ ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi của chủ sở hữu. Bài viết dưới đây, sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm này.

Xem thêm: Nhà cấp 4 là gì?

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được quy định như sau:

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất

Cũng theo thông tư này, chiều cao của công trình xây dựng là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình ( kể cả mái tum hoặc mái dốc). Còn đối với những công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ độ cao mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt

Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất:

Hệ số sử dụng đất bắt nguồn từ các quy hoạch đô thị tại các nước phát triển trên thế giới, hệ số này liên quan tới các số tầng cũng như mật độ xây dựng các tầng trong một tòa nhà. Tuy nhiên, hệ số sử dụng đất hầu không ảnh hưởng quá nhiều tới các khu nhà xưởng công nghiệp mà chủ yếu nhằm giới hạn số tầng của các căn hộ tại các dự án khu vực đô thị tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.

Hệ số sử dụng đât càng cao thì tính kinh tế cũng sẽ cao vì tăng được diện tích sàn xây dựng cũng như tăng diện tích mật độ xây dựng. Từ đó giúp tiết kiệm được quỹ đất mà quy mô dự án không thay đổi.

Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại khu vực đó. Cụ thể là hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án sẽ càng thấp, đây chính là chỉ số tác động rất nhiều đến quyền lợi của chủ sở hữu.

Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất:

Hệ số sử dụng đất được tính theo công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Cách tính hệ số sử dụng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất

Trong đó: 

Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:

  • Tầng hầm, tầng nửa hầm
  • Tầng kỹ thuật, tầng áp mái
  • Tầng tum

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:

  • Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)
  • Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…

Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai kiểu:

  • FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.
  • FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

Ví dụ: Trên 1 diện tích đất là 1.000m2 thì và diện tích các căn hộ là như nhau thì nếu FAR= 10, tức là mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất đó (= 10m2), như vậy chủ đầu tư có thể xây 100 căn hộ. Còn nếu FAR= 4 thì chủ đầu tư chỉ có thể xây dựng được 40 căn hộ với diện tích là 1/40 (tương đương với 25m2 ).

Xem thêm: Đất dịch vụ là gì?

Quy định về hệ số sử dụng đất:

Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạt hoặc thiết kế đô thị. Tuy nhiên, cần đảm bảo các quy định tại Bảng 2.13 của thông tư 22/2019/TT-BXD.

Bảng 2.13: Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)

Hệ số sử dụng đất tối đa (%) theo diện tích lô đất

3.000 m2

10.000 m2

18.000 m2

≥35.000 m2

≤16

4,0

3,5

3,4

3,25

19

4,8

3,9

3,78

3,6

22

5,6

4,34

4,2

3,99

25

6,4

4,64

4,48

4,24

28

7,2

4,95

4,77

4,5

31

8,0

5,3

5,1

4,8

34

8,8

5,61

5,39

5,06

37

9,6

5,88

5,64

5,28

40

10,4

6,24

5 98

5,59

43

11,2

6,58

6,3

5,88

46

12,0

6,9

6,6

6,15

>46

12,8

7,2

6,88

6,4

CHÚ THÍCH 1 Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất

CHÚ THÍCH 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *